Takst
Det vil alltid være et behov for å verdsette landbrukseiendommer til ulike formål. De aller fleste eiendommene er konsesjonspliktige ved fritt salg på grunn av sin størrelse – og verdsettelsen blir derfor oftest satt ut i fra konsesjonslovens bestemmelser i form av en verditakst.
Det er likevel viktig å avklare hvilket formål verdivurderingen skal brukes til, og hvilke forutsetninger som skal legges til grunn.
Vi kan tilby verditakst av din gård til alle formål, eksempelvis:
• Familieoverdragelse
• Markedssalg
• Refinansiering/låneopptak ved investeringer
• Økonomisk oppgjør ved samlivsbrudd.
Vi kan også verdsette andre objekter eller rettigheter som del av en landbrukseiendom; eller som egne objekter, som for eksempel:
• Tomteområder – arealer avsatt, eller regulert til for eksempel bolig/fritidsformål
• Råtomtvurderinger – som grunnlag for fastsettelse av festeavgiftgrunnlag etter tomtefestelovens bestemmelser
• Opprettelse/avvikling av samdrifter; verdsettelse av fellesfjøs/driftsbygninger
• Rettigheter – for eksempel utleie av grunn til ulike formål, andre spesifikke rettigheter knyttet til din eiendom.
Ved bestilling av et takstoppdrag blir vi enige om et befaringstidspunkt. Vi spør også om å få oppgitt eiers fødsels- og personnummer, for å innhente nødvendige opplysninger om eier/eiendommen før befaringen. Vi innhenter for egen del gårdskart, grunnbok og annen tilgjengelig eiendomsinformasjon.
Vi trenger å komme ut på gården å gjennomgå gårdens bygningsmasse, og innhente opplysninger om det som gården ellers består av – som vi ellers ikke har tilgang til. Vi tar ellers bilder og måler opp bygningens arealer. En befaring tar vanligvis mellom 2-4 timer – avhengig av hvor omfattende eiendommen er.
Det er nyttig for oss om du som oppdragsgiver er litt forberedt – slik at du kan gi oss opplysninger om bygningens oppføringstidspunkt, når større investeringer/vedlikeholdsarbeider er utført – og hva som er gjort.
Det er også viktig og nyttig å snakke sammen om gårdens jord og skogressurser – slik at vi får fram de nødvendige opplysningene vi trenger for å gjøre en god verdivurdering.
Ta gjerne fram det du har tilgjengelig av tegninger av bygninger, skogbruksplanen, avtaler som har betydning for verdsettelsen og så videre.
Etter befaringen utarbeider vi selve takstrapporten. I takstdokumentet står det en nærmere beskrivelse, og gjerne med bilder av det gården består av – og det settes en verdi på hvert enkelt objekt – og en samlet verdi.
Vi sender ut takstrapporten per epost til gjennomlesing – slik at vi får en tilbakemelding før endelig rapport sendes ut.
Vi etterstreber å utarbeide takstrapporten 7-10 dager etter at vi har vært på befaring.
Takstprinsipper
En landbrukstakst etter konsesjonslovens bestemmelser baserer seg på i hovedsak to hovedprinsipper.
Jord- og skog blir verdsatt ut i fra et avkastningsprinsipp. Det vil si at man vurderer jorda/skogens verdi ut i fra hva økonomisk avkastning – basert på dekningsbidrag- og rotnettovurderinger. For jord og skog skal det brukes en kapitaliseringsrentefot på 4 %.
Bygninger blir verdsatt ut i fra prinsippet om nedskrevet gjenanskaffelsesverdi. Det betyr at man tar utgangspunkt i hva det koster å oppføre bygningen som ny i dag – og nedskriver verdien ut i fra tilstand, egnethet mv. Det betyr at skjønn i større grad kommer til anvendelse enn ved verdsettelse av jord og skog.
For andre objekter kan man ta utgangspunkt ut netto utleieverdi – som f.eks. utleide bygninger, rettigheter mv. Det blir viktig å vurdere kapitaliseringsrentefoten i forhold til risikoen (usikkerheten for framtidige inntekter).